Eerste hypotheekrecht bij vastgoedobligaties: wat het wel en niet betekent

Bij vastgoedobligaties draait alles om de vraag: wat gebeurt er als het misgaat? Een eerste hypotheekrecht betekent dat de obligatiehouders — via een onafhankelijke stichting — als eerste worden voldaan uit de opbrengst bij verkoop van het onderpand. Pas daarna komen andere schuldeisers aan bod.

Omdat wij niet met bankfinanciering werken, staat er geen bank vóór de beleggers in de rangorde. Dat is precies het verschil met veel andere vastgoedproposities, waar een bank het eerste recht heeft en beleggers met een tweede of derde rang genoegen moeten nemen.

Rangorde is niet hetzelfde als garantie

Een eerste recht helpt alleen als het onderpand voldoende waard is. Bepalend is de loan-to-value: de verhouding tussen het uitgeleende bedrag en de taxatiewaarde. Bij een LTV van 60% moet de waarde met meer dan 40% dalen voordat de hoofdsom in gevaar komt. Bij 90% is die buffer vrijwel afwezig.

Let bovendien op welke waarde is gebruikt. Marktwaarde in verhuurde staat is doorgaans hoger dan executiewaarde. Een taxatie op executiewaarde geeft een realistischer beeld van wat er bij gedwongen verkoop overblijft.

Mixed-use en projectbasis

Wij richten ons op mixed-use projecten in Nederland: panden met een combinatie van wonen, winkel en werken. Die spreiding binnen één object maakt de huurstroom minder gevoelig voor één sector. Obligaties worden per project uitgegeven, zodat u exact weet welk onderpand aan uw investering hangt en Data & AI-analyse per locatie de selectie onderbouwt.